建筑监管面临大调整：保修要求、许可审批与责任制都将变化，建商该如何应对？

对建商来说，新一轮建筑改革影响的不只是合规，更可能直接关系到项目报价、合同责任和日常运营。

新西兰建筑监管体系正迎来调整。住宅保修会否成为强制要求？责任将如何划分？Building Consent服务又会有哪些变化？

本期，PlaceMakers联合新西兰华人建筑业协会及逸居新西兰，特别邀请 Fahrensohn Building Consultants Ltd 负责人 Jeff Fahrensohn，解读建筑制度改革中的关键变化，帮助建商提前做好准备。

Jeff Fahrensohn 拥有近30年的建筑检查及相关行业经验，曾长期负责奥克兰市议会建筑检查团队，在建筑合规、现场检查和施工质量管理方面拥有丰富的实践经验。

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住宅工程可能需要强制保修

目前正在国会审议的Building Amendment Bill提出，对符合条件的住宅建筑工程引入强制住宅保修（Home Warranty）。

按照现阶段的提案，新建住宅及价值达到或超过10万纽币（含GST）的住宅翻新工程，如果涉及Restricted Building Work并需要Building Consent，未来可能需要购买符合要求的住宅保修产品。

拟议的最低保障范围包括：

• 一年的施工缺陷保障；
• 十年的结构性缺陷保障。

需要注意的是，这项法案目前仍处于审议阶段，最终适用范围、实施时间和具体要求仍可能调整。

对建商来说，不只是多交一笔保修费

一些已经加入成熟保修计划的建筑公司，对相关流程可能并不陌生。但对于目前没有使用住宅保修产品的独立建商来说，新的要求可能会影响项目的前期准备。

例如：

• 可以使用哪些认可的保修产品？
• 建筑公司需要满足哪些申请条件？
• 保修费用由谁承担，又该如何计入报价？
• 过去的投诉或索赔记录，会不会影响保修资格和费用？
• 保修机构会要求建商提供哪些QA和施工记录？

如果法案通过，住宅保修可能不再是项目完成后才需要处理的文件，而会从报价、合同签署和开工前审核阶段，就开始影响项目安排。

更多自主权，不代表更少责任

建筑制度改革的另一个方向，是让符合条件的专业人员拥有更多自主权，同时加强职业监管和责任追溯。

新西兰正在逐步推进部分工程的自我认证（Self-certification）制度。未来，符合条件的专业人员或许可以在规定范围内自行确认工程符合相关要求，减少对传统现场检查的依赖。

这有机会缩短等待时间，提高项目效率。但外部检查减少，并不代表合规标准降低。

相反，建商自身的QA流程、现场监督和施工记录会更加重要。企业需要清楚掌握：

• 哪位LBP负责或监督了相关工程；
• 现场使用的是哪个版本的图纸和技术文件；
• 关键施工节点是否在覆盖前完成检查；
• 产品或施工方法是否发生变化；
• 分包商完成了哪些工作，并提供了哪些证明。

与此并行推进的职业牌照改革，也计划加强投诉、纪律处分、牌照暂停和信息公开等机制。

改革释放出的信号是，专业人员可能获得更多工作自主权，但同时也要对自己的决定承担更加清楚的责任。

BCA可能整合，但合规标准不会改变

目前，不同地区的Building Consent和现场检查由各自的Building Consent Authority（BCA）负责。

对于同时在多个Council区域施工的建商来说，即使面对同一套Building Code，不同地区在资料要求、申请流程和现场执行方面，仍可能存在差异。

Building Amendment Bill提出，让不同BCA更容易自愿整合，或共享部分Building Consent职能。改革的目标之一，是提高不同地区之间的服务一致性，并更有效地使用专业人员和技术资源。

与此同时，新西兰也已经开始出现独立运营的私营BCA。随着Consent服务模式发生变化，建商未来可能拥有更多选择，数字化审批和远程检查也可能继续发展。

不过，无论检查由Council还是私营BCA完成，判断工程是否合规的基础不会改变。获批图纸、技术规范和Building Code，仍然是核心标准。

细则还没完全确定，建商可以先做什么？

这些改革尚未全部生效，但建商不需要等到所有细则公布后才开始准备。

现阶段可以先关注几个方面：

• 了解Building Amendment Bill及职业牌照改革的后续进展；
• 提前了解公司可能适用的住宅保修产品和资格要求；
• 检查现有合同是否清楚说明保修、产品替换和责任边界；
• 明确LBP、分包商和设计人员各自负责的工作范围；
• 保存关键施工节点、产品资料、变更记录和分包商文件。

建筑制度改革可能为行业带来更灵活的审批方式和更大的专业自主权，但也会让责任边界和项目记录变得更加重要。

对建商而言，现在需要考虑自己的项目管理方式，是否已经准备好面对一个责任更加清楚的建筑环境。

 

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